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这几天，豆瓣网上有一个贴子造成很多人看热闹：一位在嘉善购买了房的网民，如今后悔了！

该女士网民95后，估测如今应该是25岁，归属于毕业后刚工作中两年的人，依照她的观点，是小两口彼此都是在上海工作中，由于上海文化教育、住宅等成本费太高，因此决策在邻居嘉兴市嘉善买房，之后准备到哪去找个工作带娃……

可是，过去了一段时间，在10月29日又发过贴子，忽然后悔莫及嘉善买房了！原因是丈夫户籍要落下了，可是扭头一看，手里攒的钱再加上嘉善买房的钱，也凑参差不齐上海一套房的首付款了！她讲如今很后悔莫及，嘉善买房消耗了首付款三成机遇，再想回上海，就十分难了！

对啊，一步错、步步错，淘哥做为有经验人，有点儿为这名女性痛惜。环沪买房，一定要搞好整体规划，并且有很多不为人知的圈套，一不小心便会入行。

下边，就融合这几天嘉善亲自调查，给大伙儿谈一谈当今嘉善房市具体情况，及其怎样避开买房采坑。

嘉善某售楼部实拍视频

一套减价30万求售，风潮退了

上年大约十几个新盘在售，到2021年11月份，现阶段嘉善正在销售的新盘是8个，预估来年是4、5个。

淘哥此次实调，大部分把这8个新盘要看了，因此先跟大伙儿报告下总体体会。

1、新盘总数逐渐下降，住房越来越低。

嘉善跟雄安新区规划有些像，现行政策商业用地、产业链商业用地占大部分，住宅用地如同骨骼上的肉，零零星星的。按理说借着国家新政策车风大干快上，多产品卖点宅基地屯点钱，可是一看数据信息，2018年交易量宅基地15块、2019年14块、2020年10块、2021年迄今是7块。

总体的发展趋势便是卖一套少一套，并且这几年转让的土地都较为mini，例如一般土地建个12栋楼也有1-2栋楼做为现行政策用地、政府部门认购，实际上真真正正卖出去商住楼更少了。

因此，现在是8个新盘，来年大概率就仅有4、5个了。

嘉善某售楼部实拍视频

2、房市关注度消散，一部分新项目折扣清盘。

你是否还记得2019年、2020年包含2021年上半年度，嘉善房市的如火如荼吗？只需一新房开盘，中介公司 顾客，满满登登看热闹售楼部。关联12-15万一个停车位变成标准配置，乃至有供不应求小户型房子，绑停车位20万一个，有的还得绑三个！

乘飞机、高铁动车回来买的习以为常，而大量是以上海，中介公司驾车带回来大量团购价。

可是如今，许多售楼部最直接的意见反馈是，外界客少了、项目投资客少了，本地自己住的比例增加，之前每星期可以卖20一套房，如今很有可能要少一半之上。

一部分新项目为了更好地清盘，得出91折特惠，一套90多平方米的房子，总价格比2个月前要便宜近30万（房子价格特惠约15万 12万停车位并不关联）。

嘉善某售楼部实拍视频

3、基本建设配套设施加快，房子价格水位线增涨、做实。

迫不得已认可，除开小量新项目打折优惠，绝大多数新楼盘，尤其是近期新开业的，价格或是有提高的，例如坐落于成北新城区的金悦名校，现阶段平均价1.85-1.9万/平方米，这比原先不远的地方的鸿翔天宸府（已经清盘）1.7万卖价，贵了1500-2000元/平方米。

再例如坐落于城西归谷版块的大亚湾金地明樾华庭，现阶段精装修源市场价在2.1-2.2万/平方米，要比部位更强些的大诚金廷府、中骏悦景府1.8万元左右平均价（早已清盘），贵了3000-4000元/平方米。

谁给价格上涨胆量？范玮琪吗？NO，一方面新项目越卖越低，另一方面，320省道扩宽、南北高架、中澳产业基地、水乡古镇大客厅、上海之窗、高新科技中央商务区CBD等基本建设、配套设施新项目，全面开花、四处越马，让这一大城市见到期待！

上海之窗·聪慧航天城实拍视频（部分）

简言之，做为国家级别示范园区，如今便是拿钱砸、搞工程的加快环节，5年以内出品牌形象、出成效。

买房便是买城市建设收益，这一环境下，嘉善房子价格没涨都难！

嘉善房子价格的挺立，让淘哥也有点儿心寒，（PS：有一个亲朋好友要买，原本说嘉善现行政策比较宽松，捡了个漏，来看狭小了），终究苏州市、南京市这种大都市近期一些新盘都折扣许多哇（无可奈何这种地区限购政策又限贷，搞不上）

假如你也关心嘉善/长三角房市，可以私聊淘哥，键入淘房记三个字，进到买房兴趣小组！

嘉善买房只看这2线 2园

事有分清主次、发展趋势有先有后

例如20年以前，你来买上海浦东上海外滩，毫无疑问大赚，假如那时去临港新城，也许早哭着跑回家了（实际上很多人的确是那样）

环沪或是嘉善也是那样，启动一线海景房、福清核电厂房、上海崇明飞地房，简言之全是炒定义、当韭菜割，沒有产业链、交通出行、人口数量支撑点的地区，便是伪环沪，房子价格也不太可能暴涨。

嘉善呢？也不可随意买。姚庄上年炒的火爆，5、6个新盘卖光后，许多中介公司强烈推荐邻居干窑的房子，说成划算。上海之窗聪慧航天城没房子的情况下，很多人强烈推荐径山镇乃至嘉善的房子，也说成划算。

大伙儿看一看，这种卖了两年的新楼盘，到现在也有房子、还没有清盘，这个是什么大道理？！

刚刚也讲了，发展趋势有先有后，这些无整体规划、无产业链、无交通出行的“三无版块”，现阶段环节而言，碰都不必碰，再划算也不要再碰！

不相信你也就往下看：↓↓↓

你再看一下↓↓↓

这种血淋淋经验教训并不是淘哥恐吓你的吧~购买了嘉善孔雀城房子的小区业主网民毫无疑问深有感触~（淘哥这几年，可经常招待一些版块大规模退房流程寻求帮助的网民资询）

最先，嘉善买房，要想清晰是项目投资或是自住，用次级线圈房票去抵配额。

在嘉善买房，最好用家中老年人或是亲朋好友的房票贷票，由于依据如今本地买房政策，异地顾客可以选购一套！即便户下有住房贷款纪录，还能够首付款30%或40%！大部分相当于不限购政策不限贷！

换句话说，即便找一个各层面资质证书都不大好的人，也仍然可以在嘉善买房，这一淘哥不进行讲坚信各位也是搞清楚的吧~（南京市、杭州市、苏州市甚至昆山市上海，都规定优秀人才买房了，离休人员、低文凭人员拜拜了~）

再不济，仅用一个人的理由去买、去贷，别傻呵呵的夫妻俩都生产证、上房贷征信，那样再想在上海或是别的大城市买房，不就沒有配额了没有？限购政策限贷时期，就需要想方设法节约房票贷票配额，不明白的可以资询淘哥，别乱来呀~

对，你看看开始发帖子的网友见面，一听闻丈夫来年可以落户口、可以买上海了，如今一扭头就后悔了，就是这个大道理。

次之，2条轻轨站 2大产业园区，是时下下手的主案件线索。

针对环沪而言，买房第一位的便是交通出行，乃至直接点，便是轨道交通，就仿佛花桥有上海11地铁线/S1线、河北燕郊有北京市22地铁线（6月26河北省段宣布动工）一样，这两个地区，房子价格上位阶段做到了3-4万/平方米。

第二位的便是就业岗位，换句话说，之后由谁来接手的难题，仅有人口数量集聚、有高收益就业岗位的产业园，才算是最佳选择项。

大家先而言下轨道交通。

这2年嘉善一直在火热轨道交通，可是近期变冷了，一方面是许多实际事宜定不出来，一方面是当地政府有意不张扬，尤其担心趁机蹭热点、拉高房子价格等。

淘哥前往各种售楼部，先前火爆的沪嘉城际、示范园区1地铁线等路线，从售场、销讲、宣传单里一律下线禁止讲了，抓到严厉惩罚。

可是，不蹭热点不意味着沒有实际性进度。

9月30日，嘉善至西塘古镇市域铁路（上海称呼：示范园区一号线）工可研报告中标方早已公示公告，这也代表着此条路线离去工基本建设更近一步。

而早就在2021年6月，发改委下发的《长三角地区多层次轨交规划》文档中，确立把嘉兴市至枫绕城（沪嘉城际浙江省段）、嘉善至西塘古镇都市圈轨道交通线（示范园区线），载入该文件。

这代表着，这两根嘉善地区路线，宣布得到建设项目的“办准生证”。将来这两根路轨交通网络即日起和上海城市轨道对接。

而从近期一系列嘉兴市嘉善层面聚集大会看来，从上至下，都是在积极主动推动这两根路线基本建设，许多单位、涉及到规划区都恨不能一路信号灯，马不停蹄。

可是，修地铁站、轻轨站也是个工程项目，工可研报告以后还需要二轮环评公示，公示公告后就可以动工，动工后也得3、4年工期，依照最新动态，沪嘉城际(浙江省段)可研报告最近早已根据专家评审，依据方案分配，来年5月底前具有动工基本建设标准。

嘉善轻轨站，确实走在路上了。

因此，轻轨站沿途的新楼盘，大伙儿可以做关键考虑到，现阶段1.8万元左右的价格，一部分还带精装房，的确是个机遇。（实际新项目材料，淘哥这儿都是有，有兴趣的网民可以私信哈~）

再而言说两个产业园区。

嘉善产业园许多，可是短时间能成经营规模成气候的，淘哥也是最关注的就2个。

一个是上海之窗·聪慧航天城。由中央企业杠把头荣盛股票操盘基本建设，新项目占地面积17平方千米，是做为上海进到嘉善的门户网地区打造出的，越过一条路、隔了一条河便是上海了。

上海之窗·聪慧航天城运行区设计效果图

这儿关键做产业融合的地区。中荷绿电力能源区、中荷智能化产业园区早已全面启动基本建设。数十家著名跨国公司、中国上市企业早已进驻建成投产。2021年4月，阿里摘地上海之窗298亩产业链商业用地，整体规划阿里云服务器长三角智能计算数据信息产业基地，总投资达143亿。

这儿的新楼盘，荣盛光和城坚信各位都是有听闻，每一次新房开盘都是有很多人抢不上，暗箱操作的太多了，之后价钱不但涨，还绑了15万一个停车位，不太早清盘了。如今刚开个新盘，枫尚名校，就在光和城旁边，平均价1.69万/平方米。

另一个产业园区是中澳嘉善产业基地。这个是嘉善、苏州市两个地方政府部门各占股49%、51%搞的一个高新科技产业基地，关键做物联网技术、集成ic半导体材料、新型材料等产品研发生产制造的。

现阶段搬入的知名企业有光环新网，智能传感器技术，博升光学激光发生器，中关村，中国香港立讯（iPhone经销商）、浙江省恒为电子器件等。像大的新项目，一个项目投资便是100亿，这里最少有两三百亿的投资总额了。

之后这儿是打造一个16.5平方千米，8~10万人口数量，1,000亿年产值的一个新城区新城区。

路面两侧院墙，搞出宣传口号，平方公里千亿元新嘉苑。换句话说，该产业园区建设完工后，年销售额将做到1000亿人民币！

中澳嘉善产业基地完工地区实拍视频（一部分）

上年卖火的姚庄版块就在中澳嘉善产业基地一河之隔，现阶段地区内仅有一个新项目在售，便是枫境澜庭，现阶段价格在16700，可是收盘了，71平方米小户型房子基本上售罄，也有几十套89、97平方米房型。

从2021年5月新房开盘，1200好几套房子，如今卖了1100好几套，消化吸收速率的确可以，若不是这两月大环境趋冷，可能就清盘了。

除此之外，嘉善也有高新科技商务接待园（原华夏幸福的孔雀城）、归谷自主创新园等，可是淘哥不太看中，不太可能同阶段都把这种产业园区铺满，终究有先有后，房市进到新环节，大家构思也得跟随变化，要买就买面前能抓好的，掌握得了的，不然风险性非常大。

PS：资金财产安全的贮水池

近期销售市场跌到低谷，从而释放出来一些信息就变向变成各种各样利好消息，可是说句实在话，怎样的销售市场具备股票抄底使用价值？

便是限购政策限贷松脱的阶段。

大伙儿想一想，不论是东莞市、或是广州市佛山千灯湖，或是昆山花桥，及其现阶段的北三县河北燕郊，是否都是在限购政策限贷释放压力或是变向释放压力的情况下进行增涨的？

这也是为什么说，淘哥仍然看中嘉善的因素之一。

嘉善现阶段针对外界消费力，依然是热烈欢迎的！不限购政策不限贷，可以买一套！

河北燕郊是通州区的，河北雄安才算是北京市的，同样，花桥是昆山市和嘉定的，示范园区嘉善才算是上海和长三角的。

政治站位不一样，决策了未来房价走势相对高度。

2021年上半年度，嘉善的高新科技产业链同比增加40.6%，战略新型产业同比增加55.4%，产品研发经费支出同比增加44.3%。而在10月29日上海交流会上，嘉善一举拿到82个签订新项目、总投资达810元的招商引资成效。

新闻报导截屏

花桥房价吊顶天花板是邻居嘉定，现阶段4-5万；嘉善的吊顶天花板是？苏州园区、上海浦东新区，现阶段6-10万！

而现阶段，这儿房子价格在1.7-2.2万，有小户型房子70、75平方米的总价格但是130万就可以买一套。进入车内门坎极低。一样是涨1万/平方米，一万多涨到二万多或是相对性非常容易的。

这儿是长三角一体化示范园区、县区科学发展观试点，是应许之地，你信你看看，这2年一众中央企业大佬都来啦，荣盛、大亚湾金地、保利地产、招商合作、华润置地……

你见过一个小县城那么搞的吗？终究，有大事儿产生。

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创作者：淘哥

▇淘房记顶尖大城市投资分析师、房地产咨询师沪上著名财经媒体出生，亲身经历2006-2016房市“黄金十年”，踪迹遍及长三角。环沪买房找淘哥，对你说实情，帮你防坑，可以少打十年工！我的宣传口号：一个可靠的房地产财经记者！

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