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房地产行业点评:单月销售加速下行 融资偏紧、投资走弱

放大字体  缩小字体 发布日期:2021-11-16  浏览次数:36
核心提示:事件国家统计局发布1-10月房地产开发投资和销售数据。销售端:“银十”承压下行,待观察房企“以价换量”动

  事件

  国家统计局发布1-10 月房地产开发投资和销售数据。

  销售端:“银十”承压下行,待观察房企“以价换量”动作1~10 月,商品房销售面积同比+7.3%(1~9 月+11.3%),10 月单月-21.7%(9 月-13.2%);销售金额同比+11.8%(1~9 月+16.6%),10月单月-22.6%(9 月-15.8%)。其中,住宅销售金额累计同比+12.7%(1~9 月+17.8%)。价格维度,2021 年1~10 月全国销售均价同比-0.51%(1~9 月为-0.79%)。往后看,2021 年11 月至今(截至11 月13 日)30 大中城市高频成交面积数据显示同比-18.6%,销售承压下行是大势所趋,但需观察房企“以价换量”力度。

  开竣工:新开工降幅扩大,开发投资年内2 个月负增长1~10 月新开工同比-7.7%(1~9 月-4.5%),10 月单月-33.1%(9 月-13.5%)。从拿地向开工传导的角度而言(拿地-销售普遍存在2~3Q的时滞)。考虑到,“三条红线”、“房地产贷款集中度管理”等调控政策的实施,尤其在投资金额的管控上存在当年拿地金额/当年销售金额不得超过40%的指标约束,房企拿地态度将愈发谨慎。值得注意的是“土地供应两集中”对拿地的节奏已经产生明显扰动,未来新开工在拿地端滞后的情况下,也将相应出现波动,房企主动调整开工节奏的能力存在弱化的可能。1~10 月土地成交建面同比-11.0%,也反映出融资收紧已在土地端有所反应。1~10 月竣工面积同比+16.3%。

  从合同约束及房企通过竣工交付确认业绩的主客观双因素来看,竣工数据有望成为2021 年确定性最强的增长指标。

  1~10 月房地产开发投资完成额同比+7.2%(1~9 月+8.8%),10月单月-5.4%(9 月-3.5%),累计回落,单月表现不佳。1~10 月施工面积同比+7.1%(环比+1.6%)。考虑到,土拍新政的实施,已对土地市场热度形成降温影响,作为开发投资的主要组成部分,未来土地投资对开发投资的贡献存在弱化的可能。

  融资端:单月同比连续4 次负增长,内生回款依旧作为主要支撑1~10 月到位资金同比+8.8%(1~9 月+11.1%),10 月单月-9.5%(9 月-11.2%)。结构上,10 月单月国内贷款(同比-27.2%,前值-25.0%)、自筹资金(同比-2.8%、前值-10.1%)、回款(首付+按揭)(同比-8.8%,前值-8.8%)【其中个人按揭(同比+1.0%,前值-6.8%)、首付款(同比-12.9%,前值-9.8%)】。从占比来看,销售回款作为主要的资金来源渠道(10 月占比达53.8%,1~10 月为54.9%。从累计同比看,融资端1~10 月实现了+8.8%的增长,但单月同比连续四个月负增长,各细分渠道单月同比皆负。

  投资建议

  继“三条红线”后,“房地产贷款集中度管理”及“土地供应两集中”等政策的出台,将供需两端双向约束。调控风向未变,“以稳为主”仍为主基调,大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看,低基数效应消退,Q4 基本面下行承压,行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重。建议关注:(1)稳健发展型:

  保利发展、万科A、金地集团;(2)成长受益型:金科股份、新城控股;(3)物管优质标的:碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、宝龙商业等。

  风险提示

  房地产调控政策趋严,销售修复不及预期,资金面大幅收紧等。

(文章来源:华安证券)

文章来源:华安证券
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